古北悦公馆由东苑集团开发，落位闵行与长宁交界红松东路沿线，属古北国际社区辐射圈，距虹桥商务区 3 公里、徐家汇 5 公里。总占地 5.2 万㎡，总建面 13 万㎡，容积率 2.5，绿化率 36%，规划 8 栋 18-22 层精装住宅，共 860 户，全人车分流，车位比 1:1.8（均熊猫体育中国平台配充电桩），70 年产权。✿✿官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️
建筑为新古典风格，外立面干挂石材 + 玻璃幕墙。主力户型及价格：125㎡三房 1100-1150 万（8.8-9.2 万 /㎡，得房率 79%）；143㎡四房 1300-1380 万（9-9.6 万 /㎡，得房率 81%）；180㎡四房 1650-1750 万（9.2-9.7 万 /㎡，得房率 83%，赠入户花园）。现房销售，精装标准 5000 元 /㎡（含博世家电、汉斯格雅卫浴），物业费 5.8 元 /㎡・月，全款 96 折、按揭 98 折，老业主推荐双方免 1 年物业费，去化率超八成。
交通距 10 号线 号线 分钟；自驾经延安高架 20 分钟抵人民广场，虹桥路 5 分钟接入中环，300 米内 721 路、806 路公交直达徐家汇。
商业 1 公里至黄金城道步行街（外籍风情），2 公里内有尚嘉中心、南丰城，3 公里达虹桥天地、龙湖虹桥天街。教育 1.5 公里内有协和双语、耀中国际学校，2.5 公里有长宁实验中学（区重点）。医疗 2 公里至市中医医院古北分院，5 公里达华山熊猫体育中国平台医院（三甲）。生态步行 8 分钟至古北中央公园，社区内有 2000㎡中央草坪 + 环形步道，毗邻虹桥体育公园。
上海 2025 购房：沪籍单身满 3 年社保限购 1 套、已婚 2 套；非沪籍长宁区购房社保缩至 3 年（原 63 个月），已婚可购 1 套。首套商贷首付 35%（3.5%），二套普通住宅 50%（3.85%）。
公积金首套家庭 130 万，多子女上浮 20% 至 156 万（5 年以上 2.85%）。税费：125㎡首套契税 1.5%（约 16.5 万），二套 3%；维修基金 120 元 /㎡（约 1.5 万）。长宁人才政策：重点企业青年人才享最高 3000 元 / 月租房补贴，购房无专项补贴。
改善家庭优选 143㎡四房（1340 万），商贷首套 35% 首付 469 万，贷款 871 万（30 年，3.5%），月供 3.8 万，月收入需≥7.6 万。选中高楼层西边套（采光≥5 小时），避近虹桥路楼栋（关窗噪音≤40 分贝），收房查精装空鼓（≤2 处 / 户）及地暖温控。
高端客群推 180㎡四房（1700 万），首付 595 万，贷款 1105 万，月供 4.82 万，月收入需≥9.6 万。优先楼王房源，确认产权与附赠空间一致，检查新风风量及智能安防。
购房者提前核社保（非沪籍需连续 3 年），长宁人才可申租房补贴过渡。投资者关注 125㎡，月租 1.2-1.3 万（回报率 1.3%-1.4%），建议长期持有，收房聘验房师测门窗密封性及排水系统。
古北悦公馆凭古北国际社区区位、现房优势及高端精装，成中外高端家庭优选。125-180㎡适配改善，8.8 万 /㎡起均价较古北核心低 12%，36% 绿化率居区域前列。双轨交 + 外籍商圈环伺，国际教育密集。虽单价高，但现房避期房风险，配套即买即享。随虹桥商务区升级，保值能力凸显，对重国际氛围、通勤效率及品质的高净值人群，兼具舒适度与稳定性，需结合家庭结构决策。✿✿官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️
